In Rotterdam is steeds minder plek voor grote ruimtegebruikers.

Door het beperkte aanbod van bedrijfsruimte dreigt Rotterdam voor grotere bedrijven minder aantrekkelijk te worden. Experts pleiten daarom voor een gemeen-schappelijke huisvestingsvisie om deze groep bedrijven in de stad en regio te accommoderen.

Na een aantal jaren van voorbereidingen, participatie en uitwerking werd onlangs de Omgevingsvisie Rotterdam vastgesteld. Met deze visie kiest Rotterdam voor ‘goede’ groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang.
Maar is dat allemaal ook haalbaar?

Het Rotterdamse omgevingseffectrapport (ROER) onderzocht de verwachte effecten en concludeerde dat er belangrijke opgaven bestaan op het vlak van ruimte, verduurzaming en arbeidsmarkt. Toenemend ruimtegebrek kan daarbij een risico vormen voor de gewenste energie- en grondstoffentransitie. Is er bijvoorbeeld voldoende ruimte voor circulaire bedrijven in de stad? Medio november gingen we hierover met een aantal experts in gesprek.

 

Steeds intensiever gebruik van bedrijfsvastgoed

In het eerste deel van de bijeenkomst bespraken we de ruimte voor ruimte-extensieve bedrijvigheid en circulaire bedrijven in het bijzonder. Daarbij concludeerden we onder andere dat het bedrijfsvastgoed in Rotterdam steeds intensiever wordt benut. Een conclusie die ook door cijfers wordt ondersteund (zie figuur 1).

Figuur 1: Ontwikkeling bedrijfsonroerendgoed per werknemer (m² vvo).
Bron: BAG/BRZ, bewerking Roots Beleidsadvies

Vooral de ontwikkeling van bedrijfsruimte valt op. Hoewel de bedrijfsruimtevoorraad de afgelopen jaren sterk toenam (vooral in de haven), groeide het aantal banen in productiesectoren nog sterker. Bij kantoor- en winkelruimte wordt vooral de bestaande voorraad steeds intensiever benut.

Bij kantoorruimte is zelfs sprake van een fors krimpende voorraad (ruim 7% in afgelopen vijf jaar), terwijl het aantal banen in dienst-
verlenende sectoren sterk toenam.

In de expertbijeenkomst werd het steeds intensievere gebruik van werkruimte in de stad duidelijk herkend. De experts gaven aan dat Rotterdam weliswaar meer startups weet te trekken, maar tegelijkertijd meer moeite heeft om scale-ups van passende huisvesting te voorzien. De laatste jaren blijkt er bij bedrijven zelfs sprake van een negatieve migratiedynamiek. Dit betekent dat er meer bedrijven uit Rotterdam verhuizen dan dat er naar Rotterdam toegaan. De toenemende schaarste aan ruimte kan hiervoor een belangrijke oorzaak zijn. Duidelijk is in elk geval dat er steeds minder aanbod is, bestaande ruimte steeds intensiever wordt gebruikt en er sprake is van sterk stijgende prijzen van bedrijfsvastgoed.

 

Ruimtetekort voor grote ruimtegebruikers

Waar Rotterdam in algemene zin dus steeds aantrekkelijker wordt voor bedrijven, dreigt de stad voor bepaalde doelgroepen minder aantrekkelijk te worden. Zeker voor ruimte-extensieve bedrijven dreigt een ruimtetekort. In het ROER wordt hieraan ook direct gerefereerd. Volgens het rapport heeft de keuze om de schouders te zetten onder de energie- en grondstoffentransitie verschillende effecten op de bereikbaarheid van economische clusters. ‘Enerzijds zal het grootste deel van de economie beter inpasbaar zijn dankzij de transities. Anderzijds zal de inpassing van circulaire bedrijven vaak zeer beperkt mogelijk zijn omdat ze door milieucontouren en/of schaalgrootte niet in de bestaande structuur passen’, aldus de publicatie.

De deelnemers aan de expertbijeenkomst onderschrijven deze conclusie. Zeker in de stedelijke omgeving is het aanbod aan bedrijfsruimte beperkt. Tegelijkertijd is het de vraag of ruimte-extensieve of circulaire bedrijven ook altijd in die omgeving in hun behoeften moeten worden gefaciliteerd. En of deze bedrijven in de toekomst ook altijd hier gevestigd willen zijn. Voor een belangrijk deel van de ruimte-extensieve en circulaire bedrijven biedt de regio wellicht een beter vestigingsklimaat.

Kijkend naar de ontwikkeling van de gemiddelde bedrijfsomvang in Rotterdam en dat in de regio lijkt dit wel het geval te zijn. Hoewel de bedrijven in Rotterdam gemiddeld genomen nog altijd iets groter zijn dan in de rest van Rijnmond, neemt de gemiddelde bedrijfsomvang de afgelopen jaren fors af (zie figuur 2). Relatief gezien wordt de regio dus steeds aantrekkelijker voor het huisvesten van grotere bedrijven.

Figuur 2: Ontwikkeling gemiddelde bedrijfsomvang rotterdam en rijnmond 2010-2020 (index: 2009 = 100).
Bron: LISA, bewerking Roots Beleidsadvies

Ruimteschaarste is een regionale opgave

Tegelijkertijd is ook in de regio de ruimte schaars. Recente vraag-aanbodanalyses van Ecorys en Roots laten zien dat op zowel de linker- als rechter Maasoever voor diverse activiteiten een tekort aan ruimte bestaat. Dit geldt in het bijzonder voor industriële werkmilieus waar ruimte-extensieve circulaire bedrijven doorgaans goed gedijen.

Met die laatste constatering komen we automatisch terug bij de Omgevingsvisie waarin niet voor niets de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie worden gezet. Deze transities zijn immers van cruciaal belang om in Rotterdam een goede groei te realiseren. Daarmee rijst de vraag of het huisvesten van cruciale bedrijven voor deze transities aan de markt moet worden overgelaten. In de bijeenkomst lopen de meningen daarover in eerste instantie uiteen. Sommige experts pleiten voor een overheid die een strategische visie ontwikkelt op het accommoderen van ruimte-extensieve bedrijven in de regio. Anderen pleiten voor een faciliterende overheid en een markt die het initiatief neemt.

Uiteindelijk vinden de aanwezigen elkaar in de conclusie dat markt en overheid gezamenlijk tot een visie moeten komen om ruimte-extensieve bedrijven in Rotterdam en omgeving te accommoderen. Duidelijk is immers dat de opgaven dermate groot zijn dat overheid en bedrijven deze alleen samen te lijf kunnen gaan.

Deelnemers expertbijeenkomst 17 november 2021

Aan de expertbijeenkomst over het accommoderen van ruimte-
extensieve bedrijven in Rotterdam en omgeving namen de volgende personen deel:

  • Dhr. A. Dorsman – Gemeente Rotterdam
  • Dhr. J. Van Haaren – Erasmus Universiteit Rotterdam
  • Dhr. P. Van Klaveren – Mkb Rotterdam Rijnmond
  • Dhr. W. Manshanden – Neo Observatory
  • Mevr. M. Elmar – Vno-ncw Regio Rotterdam
  • Mevr. P. Çoban – Provincie Zuid-holland
  • Mevr. V. Medik – Metropoolregio Rotterdam Den Haag

Wij willen hen hartelijk bedanken voor hun deelname aan het gesprek.

Terug naar boven