Te weinig topkantoren in Rotterdam ondanks thuiswerktrend.

Grotere bedrijven in Rotterdam verwachten dat gedeeltelijk thuis-werken een blijvertje is en hebben daardoor minder kantoorruimte nodig. Kwalitatief zwakke panden zijn de dupe, terwijl eersteklas kantoren schaars blijven. Dit blijkt uit onderzoek van CBRE.

 

De vastgoedmarkt voelt de impact van de coronacrisis. Maar het beeld van vraag en aanbod in de verschillende deelmarkten is voorlopig allesbehalve eenduidig. Enerzijds zijn er de voorlopige ‘verliezers’ met een enorme vraaguitval en als gevolg daarvan neerwaartse druk op de huurprijzen op korte termijn. Zo heeft de non-food retailsector te maken met sterk gedaalde winkelomzetten. Bovendien zorgt de oplopende werkloosheid voor een verminderde vraag in de kantorenmarkt en kampen veel hotels met een erg lage bezetting.

 

Er zijn ook voorlopige ‘winnaars’. Zo is de vraag op de woningmarkt over het algemeen onverminderd groot en zien we voor logistiek-, industrieel- en zorgvastgoed juist meer vraag dan voorheen ontstaan. Dit is voor Rotterdam een belangrijk aanknopingspunt. Niet in de laatste plaats omdat de toenemende aantrekkelijkheid van de stad voor een belangrijk deel is gekoppeld aan de uitbreiding van de woningvoorraad. Dit is niet voor niets een speerpunt van het zittend college van burgemeester en wethouders. Eind 2020 gaan de meeste woningbouwontwikkelingen inclusief een groot aantal woontorens in de binnenstad onverstoorbaar door.

 

Structurele veranderingen

Maar daar houdt het niet op. De corona-uitbraak heeft meer dan welke crisis in de afgelopen decennia dan ook maatschappelijke impact op lange termijn. De trends die de voorbije jaren de vastgoedmarkten domineerden zoals digitalisering, flexibilisering en verduurzaming zijn door corona versneld. Vooral de versnelde digitalisering verandert de wijze waarop we ons vastgoed kwalitatief gebruiken sneller dan ooit. De retailmarkt onderging de afgelopen jaren onder invloed van e-commerce al een flinke metamorfose. Onder meer de kantorenmarkt en hotelmarkt zijn vanwege corona ook met structurele veranderingen in het speelveld van vraag en aanbod geconfronteerd.

 

Natuurlijk wordt er ook in Rotterdam veel gedebatteerd over het oude normaal of het nieuwe normaal. Voor 2021 zijn er vooral veel vragen en nog maar weinig antwoorden. In hoeverre werken we in de toekomst vanuit huis in plaats van in een kantoor? Gaan we nog net zo vaak naar de binnenstad voor onze aankopen of kopen we onze producten online? Blijft de rente laag en wat doen banken? Krijgt ook de woningmarkt in 2021 dan eindelijk te maken met vraaguitval en een prijscorrectie of wordt de stijgende lijn doorgezet?

 

Gezien de potentiële impact op vastgoedmarkten volgt vastgoedadviseur CBRE dergelijke vraagstukken op de voet. Met datagedreven analyses worden eindgebruikers, investeerders, overheden en andere stakeholders van waardevol advies voorzien. Soms in relatie tot een koop- of huurtransactie maar steeds vaker ook bij meer strategische vraagstukken. Goed voorbeeld hiervan is het recent uitgevoerde onderzoek naar de impact van de coronacrisis op de Rotterdamse kantorenmarkt.

FIGUUR 1: VOORRAAD, LEEGSTAND- EN OPNAME ONTWIKKELING ROTTERDAM

Kantorenbeleid Rotterdam

Na jaren van bovengemiddelde leegstand is de balans op de Rotterdamse kantorenmarkt in de jaren voorafgaand aan de pandemie hersteld. Allereerst is de totale omvang van de markt aanzienlijk gekrompen door transformatie van kantoren. Vooral door transformaties van lastig verhuurbare kantoren (zogenaamde C-kwaliteit) naar woningen. Exemplarisch is wellicht de herontwikkeling van de voormalige ‘Europoint torens’ in het Merwe-Vierhavensgebied tot de ‘Lee Towers’. Aan de hand van dergelijke ontwikkelingen veranderen voormalige monotone kantoorwijken, zowel in de periferie als binnenstedelijk, in dynamische hotspots waar verschillende functies 24/7 in harmonie samenkomen.

 

Anderzijds is de opname van met name A-kwaliteit kantoren in de periode van hoogconjunctuur tot 2020 sterk gestegen. Uit een recente analyse blijkt dat vooral de startups en scale-ups hebben bijgedragen aan deze groei. De versteviging van voor jonge bedrijven belangrijke vestigingsplaatsfactoren heeft het startupklimaat in Rotterdam aanzienlijk verbeterd. Vooral de aantrekkelijkheid van de woningmarkt voor hoger opgeleiden heeft een belangrijke rol gespeeld bij de lokale groei van bedrijven. Snelgroeiende bedrijven als Coolblue en Mendix kunnen personeel steeds dichter bij huis werven.

 

In de slipstream van deze groep volgen inmiddels nog tal van andere snelgroeiende jonge bedrijven met behoefte aan goede kantoren. De groeiende vraag heeft voor krapte in de markt gezorgd, vooral op het gebied van kwalitatief hoogwaardige kantoren. Mede daardoor hebben projectontwikkelaars initiatieven ontplooid om in het Central Business District (Weena/Coolsingel/Blaak) nieuwe kantoren te ontwikkelen. In lijn met de marktontwikkeling heeft de gemeente Rotterdam in 2019 haar kantorenbeleid herijkt met een nieuwe nota. Hierbij is de ambitie uitgesproken enerzijds transformaties door te zetten en daar waar mogelijk de ontwikkeling van nieuwe kantoren te versnellen.

 

Dit jaar heeft de coronacrisis er echter voor gezorgd dat de actuele vraag naar kantoren sterk is teruggelopen, niet alleen door de oplopende werkloosheid maar ook door het verplichte thuiswerken. Bij veel grote bedrijven lijkt het thuiswerken inmiddels de norm, ook in hun huisvestingsstrategie op langere termijn. Na de financiële crisis in 2008 en de daarna sterk opgelopen leegstand heeft de gemeente Rotterdam het mes gezet in de nieuwbouw van kantoren. Ook vanuit de markt waren er zeer weinig initiatieven. Is een dergelijke houding ten aanzien van de kantorenmarkt nu wenselijk?

FIGUUR 2: VERHOUDING WERKGEBIEDEN PER SCENARIO

Onderzoeksvragen en methodiek

Welke impact heeft de coronacrisis op de Rotterdamse kantorenmarkt? Hoe zal de vraag zich de komende jaren ontwikkelen en hoe zien de werkplekken van de toekomst eruit? Of meer in detail: hoe zal de leegstand zich de komende jaren ontwikkelen? Hebben we nog nieuwe kantoren in de stad nodig? Dat zijn een aantal van de vragen waarop het onderzoek antwoord geeft.

 

Dit jaar is gebleken dat het risico van een afnemende behoefte aan kantoorruimte vooral bij de grotere bedrijven in Rotterdam speelt. Veel bedrijven in het mkb lijken minder snel rigoureuze wijzigingen in hun huisvestingsbeleid door te voeren. CBRE heeft daarom een onderzoek gedaan naar het huisvestingsbeleid bij de circa vijftig grootste werkgevers in de stad. Per organisatie is op basis van data en praktijkkennis een analyse gedaan naar de invloed van thuiswerken op de totale kantoorbehoefte. Hierbij zijn vier scenario’s gehanteerd conform onderstaand figuur.

 

Daar waar nieuwe leegstand ontstaat, zijn deze kantoorgebouwen vervolgens in kwalitatieve zin beoordeeld. Hierbij is de kwaliteit van deze gebouwen en de locatie afgezet tegen het karakter van de vraag, rekening houdend met trends ná corona.

FIGUUR 3: CORE + FLEX MODEL TO CREATE AGILE PORTFOLIO
FIGUUR 4: IMPACT RUIMTEGEBRUIK ROTTERDAM
FIGUUR 5: KWALITEITSNIVEAU TOEKOMSTIGE LEEGSTAND AANDEEL GEBOUWEN; AANTAL VAN HET TOTAAL

Conclusies

Het onderzoek heeft onder andere de volgende conclusies opgeleverd:

 

Nieuwbouw vs. onttrekkingen

De huidige Rotterdamse kantorenmarkt staat er aanzienlijk beter voor dan bij aanvang van de financiële crisis in 2008. De leegstand is met 8,1% relatief laag. De nieuwbouwpijplijn is met ca. 100.000 m² slechts circa 3% van de totale voorraad. Daarnaast zullen de eerste nieuwe kantoren naar verwachting op z’n vroegst rond 2024 worden opgeleverd. Met de herontwikkeling van Beursgallery (voormalig Hudson Bay) is er slechts één grootschalige kantorenontwikkeling van ca. 20.000 m² die eerder dan 2024 wordt opgeleverd. Aan de andere kant is het de verwachting dat er tot 2023 nog eens circa 300.000 m² verouderde kantoren worden onttrokken. Op zichzelf staand zal dit de krapte verder versterken.

 

Veranderend karakter van de vraag

De meeste organisaties verwachten dat thuiswerken ook na covid-19 een onderdeel van het werkpatroon blijft. Dit blijkt ook uit een recente rondvraag onder cfo’s door Gartner, waarbij 75% aangaf een matige tot significante opschaling van thuiswerken te overwegen. Dezelfde vraag gericht aan medewerkers levert een vergelijkbaar antwoord op. 87% van de respondenten geeft aan in de toekomst een aantal dagen vanuit huis te willen blijven werken, waarbij de voorkeur uitgaat naar 1/2 dagen (41%) en 2/3 dagen (29%).

 

Ondanks enkele nuanceringen die momenteel worden aangebracht bij de effectiviteit van thuiswerken veronderstellen wij dat bedrijven in de toekomst steeds flexibeler willen omgaan met werkpatronen. Dit heeft ook effect op de fysieke inrichting van kantoren en de ruimtebehoefte van bedrijven. Waar kantoren nu over het algemeen nog voor een groot gedeelte zijn ingericht op individueel werken zal dit in de toekomst meer gericht zijn op het faciliteren van ontmoetingen en samenwerking. Ook de locatie van het kantoor wordt heroverwogen. Centrale plaatsen bij ov-knooppunten blijven op lange termijn het meest aantrekkelijk. Wel zouden decentralisatie en ‘werken in een netwerk’ impact hebben op de omvang van hoofdkantoren. Ook welzijn, gezondheid en digitale SMART Solutions in kantoren zijn cruciale thema’s voor zover deze dat al niet waren.

 

Impact op ruimtegebruik

Organisaties gaan op zoek naar een nieuwe balans tussen thuiswerken en op kantoor werken. De totale kantoorbehoefte van vooral grotere organisaties in Rotterdam zal in de orde van grootte met 10-30% dalen. De toenemende focus op kostenbesparingen versterkt deze trend. Daar waar organisaties nog langlopende huurverplichtingen hebben, zullen deze mogelijk (deels) via onderverhuur in de markt worden aangeboden. Vanwege de over het algemeen nog relatief lange huurcontracten van grotere bedrijven in Rotterdam, heeft dit met enige vertraging effect op de vraag- en aanbodverhoudingen in de markt en daarmee op de prijsvorming.

 

Het onderzoek toont aan dat de vijftig grootste kantoorgebonden werkgevers in Rotterdam met circa 23% overcapaciteit van kantoren te maken krijgt. De leegstand zou hierdoor oplopen met circa 150.000 m². Het leegstandspercentage gaat daarmee in enkele jaren van 8% naar 13%. Uitgedrukt in aantal vierkante meters krijgen vooral de deelgebieden CBD en Kop van Zuid te maken met extra leegstand.

 

Kwaliteitsniveau en toekomstige leegstand

Het beschreven veranderende karakter van de vraag vergroot de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige kantoren (A-kwaliteit). Uit onderzoek blijkt dat de kantoorgebouwen waarin de extra leegstand geprojecteerd wordt niet of nauwelijks aansluiten bij de vraag. Hieronder een overzicht van de extra leegstand verdeeld over de verschillende kwaliteitscategorieën.

 

Het onderzoek toont aan dat er vooral veel B- en C-kwaliteit kantoren leegkomen. De C-kwaliteit kantoren hebben niet of nauwelijks toekomst als kantoor. Hier ligt dus nog een transformatieopgave. Voor eigenaren van degelijke kantoren is transformatie naar woningen een interessant alternatief voor leegstand. Een diverse en ruimere woningmarkt is overigens ook een essentiële randvoorwaarde in de aanhoudende ‘war for talent’ en daarmee voor het vestigingsklimaat van de kennisintensieve dienstverlening. Die sector was de afgelopen jaren verantwoordelijk voor een groot deel van de innovatie en economische groei in Rotterdam.

 

De B-kwaliteit kantoren kunnen met bepaalde ingrepen (o.a. door toevoeging van voorzieningen, technisch renoveren et cetera) mogelijk nog naar de A-categorie overgeheveld worden. In de B-categorie zal in elk geval de meeste prijsdruk ontstaan. De schaarste in de A-categorie zal niet of nauwelijks worden verminderd door de extra leegstand. In de praktijk betekent dit dat Rotterdam, zeker ten opzichte van Amsterdam, Utrecht en Eindhoven, relatief weinig topkantoren beschikbaar heeft. Dit is een groot risico voor het behoud en versterking van de lokale economie. Het gebrek aan nieuwe kantoren zal zeer waarschijnlijk ook de huurgroei dempen die noodzakelijk is om vastgoedinvesteerders te kunnen blijven aantrekken. Tegen deze achtergrond is (ver) nieuwbouw in de A-categorie noodzakelijk, om aan de veranderende vraag te kunnen voldoen. Dit ook met het oog op de essentiële doorstroming van gebruikers binnen de kantorenmarkt in Rotterdam. Zo kunnen startups en scale-ups doorverhuizen naar kwalitatief hoogwaardigere kantoren. Het gebrek aan doorstroming vormt een risico voor behoud van deze bedrijven in Rotterdam. Een ander punt van aandacht is het beperkte aanbod van flexibele kantoorruimte.

 

In de afgelopen jaren is de markt voor startups en scale-ups in Rotterdam sterk gegroeid. Deze bedrijven hebben vanwege de beoogde organisatiegroei over het algemeen meer behoefte aan flexibiliteit van hun huisvesting. Dit is een trend waar flexkantoren of co-working centers nadrukkelijk op inspelen. Toch bestaat de kantorenmarkt in Rotterdam voor slechts circa 5% uit flexibele verhuur. In andere grote steden in Europa ligt dit percentage substantieel hoger. De komende jaren lijkt er daarom veel marktpotentieel te zijn voor dit deel van de kantorenmarkt.

Download origineel
Terug naar boven