Rotterdam groeit, wat doen we goed, wat blijft achter.

Wat levert de huidige economische groei op voor Rotterdam als woon- en werkstad? Leveren aantrekkelijke wijken ook nieuwe vestigingen op van grote bedrijven volgens de logica van ‘werken volgt wonen’? Drie invloedrijke spelers in het Rotterdamse vastgoedspel geven hun visie op de groei van de stad. En een aantal tips aan de gemeente.

Rotterdam heeft voldoende commercieel vastgoed, gezien het grote aantal leegstaande kantoren dat nog getransformeerd kan worden. Eens of oneens?

Petra Rutten (Frame vastgoed): “Ik vind het belangrijk erbij stil te staan dat Rotterdam een stad van twee oevers is. De stad ontwikkelt zich op de ene plek harder dan de andere. Zuid krijgt nu langzaamaan een andere lading wat betekent dat daarmee ook behoefte ontstaat voor commercieel vastgoed. Ik krijg nog regelmatig de vraag: ‘heb je nog een leegstaand pand op Katendrecht?’- alsof die nog voor het oprapen liggen! Toch hoop ik dat er aandacht blijft voor leegstand, want in de tijdelijkheid gebeuren de meest fantastische dingen.”

Jan-Willem Kos (Bouwinvest): “Cijfermatig is er voldoende aanbod, maar er is te weinig focus per gebied. Kantoortransformatie naar wonen gaat goed in Rotterdam en moet minstens in hetzelfde tempo doorgaan. Maar belangrijker is dat in het centrum, in de Z-as van Centraal Station – Coolsingel – Blaak, meer kwaliteit ontstaat door nieuwbouw en renovatie van bestaande kantoren. Het saldo op de schaal van de hele stad zou nul moeten zijn.”

Marco Clarijs (CBRE): “Oneens. De vraag op de kantorenmarkt ontwikkelt zich snel op het gebied van technologie en duurzaamheid. In Rotterdam staan veel matige kantoren. Die grijze middenmoot is alleen courant te maken door ze helemaal tot de draagconstructie te strippen en opnieuw op te bouwen. Maar er zijn ook gewoon nieuwe kantoren nodig met de topkwaliteit die de markt vraagt. Door te concentreren in het Central Business District ontstaat er in de toekomst niet opnieuw overaanbod.”

Economische groei is een bedreiging voor Rotterdammers die nauwelijks nog de huur voor hun woning of bedrijfspand kunnen betalen. Kampt Rotterdam met groeipijn?

Petra: “Er is geen stad die zo geraakt is door de Vinex als Rotterdam, iedereen trok aan het begin van deze eeuw de stad uit. Nu willen mensen weer dolgraag in binnenstedelijk gebied wonen. Dat zijn in Rotterdam vaak gemengde wijken, ik zeg: houden zo. Ik vind het jammer dat gentrification een negatief woord is. Waarom zou er voor een juiste mix niet in het hoge segment gebouwd mogen worden? Op Katendrecht, waar ik al jarenlang bij betrokken ben, is 56% van de woonvoorraad nog altijd een sociale huurwoning. Wij ontwikkelen daar nu het Rijnhaven District met Bay House waar ook dure koopwoningen in komen, wat bijdraagt aan de houdbaarheid van de ontwikkeling van Katendrecht als onderdeel van de binnenstad.”

Jan-Willem: “Het gaat steeds beter wat het woonaanbod betreft. Maar in de commerciële markt draait het erom of een stad ook hoogwaardige voorzieningen kan aanbieden. In Den Haag lukt het bijvoorbeeld beter expats te trekken. Oorzaken daarvan kunnen zijn dat Rotterdam achter ligt op gebied van internationale scholen. De bereikbaarheid per auto is ook zorgelijk, niemand staat voor z’n lol een uur vast op de Schiekade om de stad uit te komen, toch?”

Marco: “Ik kom uit Schiedam en woon al 20 jaar in Rotterdam. Voor mij is Rotterdam al een gemengde stad. Met nog meer ontwikkeling op de Kop van Zuid en het Hart van Zuid ontstaat er een beter evenwicht. Specifiek voor de kantorenmarkt zeg ik: alle ballen op het Central Business District. De trend is dat werknemers in of dichtbij aantrekkelijke binnensteden willen wonen en werken. Grote werkgevers zien dat Rotterdam het steeds beter doet als woonstad, maar kiezen voor hun vestiging alsnog vaak voor de Amsterdamse Zuidas.”

Er is behoefte aan nieuwe verbindingen tussen wonen, werken, leren en vrije tijd. Hoe moet Rotterdam omgaan met meervoudig ruimtegebruik?

Petra: “De trend naar functiemenging, ik noem het hybride interactiemilieus, zet zich door. De transformatie van het rijksmonument het Slaakhuys naar een supermarkt, een boetiek hotel en restaurant is een goed voorbeeld. Op Katendrecht is aangetoond hoe belangrijk openbare ruimte en voorzieningen zoals een brede school en theater Walhalla zijn voor de aantrekkingskracht. Ik ben blij dat de gemeente in het nieuwe architectuurbeleid onderkent dat stadsontwikkeling en maatschappelijke ontwikkeling veel raakvlakken hebben.”

Jan-Willem: “Er moet voldoende groene ruimte in de binnenstad overblijven, zowel om water te laten afvloeien als voor de aantrekkingskracht. Kijk bijvoorbeeld hoe goed het parkje voor de Laurenskerk gevonden wordt! De grasstrook naast de Markthal zou wat mij betreft ook groen moeten blijven. Gebouweigenaren hebben ook een verantwoordelijkheid. In vier jaar zijn wij al 40% gevorderd met een complete verduurzaming van het WTC, de monumentale laagbouw inbegrepen. De gemeente maakt het mogelijk zonnepanelen op het dak te leggen.”

Marco: “Als je goed kijkt, dan is er nog behoorlijk wat ruimte om te verdichten, zoals in het gebied tussen het Centraal Station en Hofplein. Als voorbeeld van mixed-use vind ik de nieuwbouw The Modernist van de Maarsen Groep geweldig, dat tegenover het station komt. Het gebouw krijgt horeca en retail in de plinten, daarboven circa 14.000 m2 kantoorvloer en twee woontorens. Van zulke gebouwen hebben we er in het CBD nog drie of vier nodig in de komende vijf jaar. Want kantoren in dit gebied hebben bevestigd dat ze een crisis overleven.”

Welke aanbeveling heb je aan de gemeente Rotterdam?

Petra: “Er ligt een enorme opgave om woningen duurzamer en levensloopbestendig te maken. Betaalbaarheid is voor veel Rotterdammers een probleem, dus gemeente en markt moeten afspraken maken om woningen in categorie €700 – €1.000 te realiseren. Ook hebben we dringend alternatieven nodig voor de standaard appartementen van 80 – 100 m2. En lok als gemeente meer initiatieven op gebied van kunst en cultuur uit. Want op plekken zoals het Verhalenhuis op  Katendrecht komen verbindingen tussen allerlei bewoners van de stad écht tot stand.”

Jan-Willem: “Rotterdam mist kansen doordat de gemeente het Central district te smal positioneert. Neem een voorbeeld aan Den Haag, dat de driehoek tussen de NS-stations CS, Hollands Spoor en Laan van NOI hiervoor neemt. Zo’n breder centrumgebied is veel beter als aantrekkelijk multifunctioneel gebied te vermarkten aan corporate gebruikers. Van de komst van die bedrijven en hun werknemers profiteert de stad op allerlei manieren. Ook heeft het centrum meer levendige en kwalitatief goede plinten nodig, het is nu te gefragmenteerd. Neem de Meent als voorbeeld – waarom zou dat niet op de Aert van Nesstraat kunnen?”

Marco: “Zet de koers door om van Rotterdam een sterke woonstad te maken, maar creëer meer ruimte voor hoogwaardige kantoorontwikkeling. Bedrijven kunnen niet meer in Amsterdam en Utrecht terecht, daar zitten de kantoren vol. Het concurrentievermogen van Rotterdam als vestigingsplaats gaat momenteel achteruit omdat nieuwbouw achterblijft. Ik raad Rotterdam Partners daarom aan niet alleen in het buitenland te adverteren, maar de concurrentie in de Randstad aan te gaan. Rotterdam was lange tijd de grijze muis in de Randstad, dat mag nu wel overslaan in enige mate van zelfvertrouwen.”

Petra Rutten

Directeur wonen bij Frame Vastgoed, een belegger en ontwikkelaar in binnenstedelijke gebieden in de regio Rotterdam.

Jan-Willem Kos

Senior Assetmanager Offices bij institutioneel belegger Bouwinvest en onder andere eindverantwoordelijk voor de WTC’s Rotterdam en Den Haag.

Marco Clarijs

Directeur van de Rotterdamse vestiging van CBRE, dat als makelaar en vastgoedconsultant actief is.

Terug naar boven

Bekijk meer cijfers

Bekijk het EVR dashboard